De woningmarkt blijft voor veel mensen, vooral starters, een flinke uitdaging. Woningen zijn duur, de vraag is hoog en banken stellen steeds strengere eisen bij het verstrekken van hypotheekrente en leningen. Daardoor wordt het voor jonge huizenkopers steeds moeilijker om zelfstandig een huis te financieren.
Steeds vaker springen ouders of grootouders bij om te helpen — niet door direct geld te schenken, maar via een slimme constructie: de familiehypotheek.
Een familiehypotheek is een lening waarbij familieleden optreden als geldverstrekker in plaats van een bank. Zo kan een ouder bijvoorbeeld geld lenen aan zijn kind om een woning te kopen, onder voorwaarden die beide partijen samen afspreken. Deze vorm van financiering biedt voordelen voor zowel de koper als de verstrekker, maar er zijn ook fiscale regels, risico’s en aandachtspunten om rekening mee te houden.
In dit artikel lees je precies hoe een familiehypotheek werkt, wat de regels van de Belastingdienst zijn, hoe je de rente bepaalt en hoe je deze lening eventueel kunt combineren met een belastingvrije schenking of een familiehypotheek en schenking combineren.
Wat is een familiehypotheek?
Een familiehypotheek is een lening waarbij je niet bij de bank leent, maar bij een familielid. Meestal gaat het om ouders die geld uitlenen aan hun kind voor de aankoop van een woning.
De voorwaarden – zoals rente, looptijd en aflossing – worden vastgelegd in een officiële leningsovereenkomst, zodat de Belastingdienst het erkent als een echte hypotheeklening.
De familiehypotheek biedt voordelen voor beide partijen:
- De koper krijgt vaak meer leencapaciteit en lagere lasten.
- De verstrekker (ouders) ontvangt rente die meer oplevert dan spaarrente.
Het klinkt ideaal, maar er zijn ook risico’s en fiscale regels waar je rekening mee moet houden.
Waarom kiezen voor een familiehypotheek?
1. Hulp bij het kopen van een woning
Veel starters kunnen minder lenen bij de bank door strengere inkomensnormen. Met een familiehypotheek kunnen ouders bijspringen zonder direct te schenken.
2. Betere renteafspraken
Ouders kunnen een lagere rente rekenen dan de bank, zolang het tarief marktconform is. Dit maakt de maandlasten lager dan bij bijvoorbeeld een lening via een ABN AMRO bankkantoor of andere grootbank.
3. Flexibiliteit
De familie kan zelf voorwaarden afspreken: bijvoorbeeld een aflossingsvrije periode of een renteloze lening (met fiscale voorwaarden).
4. Vermogensgroei binnen de familie
In plaats van geld op een spaarrekening te laten staan of vast te zetten in deposito’s en rentetarieven, verdienen ouders rente binnen de eigen familiekring.
Nadelen familiehypotheek
Hoewel een familiehypotheek veel voordelen heeft, zijn er ook belangrijke nadelen waar je rekening mee moet houden.
1. Fiscale risico’s
De Belastingdienst kan de lening afwijzen als deze niet zakelijk is opgesteld. Dat betekent: geen renteaftrek voor de koper.
2. Familierelaties onder druk
Geld en familie gaan niet altijd goed samen. Onenigheid over betalingen of voorwaarden kan tot spanningen leiden.
3. Administratieve verplichtingen
Je moet de lening goed vastleggen, renteafspraken jaarlijks bijhouden en deze opgeven bij de belastingaangifte.
4. Geen NHG-garantie
Anders dan bij banken of aanbieders zoals Vista Hypotheken, biedt een familiehypotheek geen extra zekerheid voor de geldverstrekker.
5. Risico voor ouders
Als ouders het geld zelf later nodig hebben, zit het vast in de lening. Bovendien bestaat het risico dat hun kind de rente niet meer kan betalen.
Familiehypotheek en de Belastingdienst
De Belastingdienst erkent een familiehypotheek als echte lening, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
- Zakelijke overeenkomst (rente, looptijd, aflossing).
- De rente wordt echt betaald.
- Er is sprake van een verplicht aflossingsschema binnen 30 jaar.
- De rente is marktconform met wat banken als NIBC Bank of ABN AMRO rekenen.
Voldoet de lening aan deze regels, dan mag de lener de betaalde rente aftrekken in box 1, net als bij een gewone hypotheek.
Voorbeeld van een familiehypotheek
Laten we een concreet familiehypotheek voorbeeld bekijken.
Situatie:
Lisa koopt haar eerste woning van € 320.000. De bank wil haar maximaal € 280.000 lenen. Haar ouders besluiten € 40.000 te lenen via een familiehypotheek.
- Rente: 3,5% per jaar
- Looptijd: 30 jaar
- Aflossing: annuïtair
- Afspraken: schriftelijk vastgelegd bij notaris
Lisa betaalt maandelijks rente aan haar ouders. Die rente kan ze aftrekken van de belasting. De ouders geven het bedrag van € 40.000 op als vermogen in box 3, maar ontvangen ook jaarlijks rente-inkomsten.
Zo ontstaat een win-win: Lisa kan haar huis kopen en haar ouders halen meer rendement dan op een spaarrekening.
Familiehypotheek en schenking combineren
Een slimme variant is het combineren van een familiehypotheek met een schenking. Ouders kunnen jaarlijks belastingvrij een deel van het ontvangen rente- of aflossingsbedrag terug schenken aan hun kind.
Hoe werkt dat?
Stel, een kind betaalt € 4.000 rente per jaar aan de ouders. De ouders schenken datzelfde bedrag weer terug. De lening blijft formeel bestaan, zodat renteaftrek blijft gelden, maar netto betaalt het kind niets.
Fiscale regels
In 2024 mogen ouders hun kind € 6.633 belastingvrij schenken (jaarlijks bedrag).
Deze methode is toegestaan, zolang de betalingen daadwerkelijk worden uitgevoerd – eerst rente, dan schenking.
Voordeel
- De renteaftrek blijft geldig.
- Het kind profiteert van lagere lasten.
- Ouders blijven binnen de schenkingsvrijstelling.
Deze combinatie van familiehypotheek met schenking wordt vaak gebruikt bij aankoop van een eerste woning.
Familiehypotheek met schenking – aandachtspunten
Hoewel de combinatie fiscaal aantrekkelijk kan zijn, vraagt het om zorgvuldige administratie.
Belangrijke tips:
- Leg elke betaling vast (rente en schenking).
- Betaal via de bank, nooit contant.
- Gebruik een duidelijke omschrijving in de overboeking.
- Houd jaarlijkse schenkingsgrenzen in de gaten.
De Belastingdienst kan controleren of de transacties echt hebben plaatsgevonden. Als dat niet zo is, kan de renteaftrek worden geweigerd.
Familiehypotheek rente vastleggen
Een cruciaal onderdeel is het rentepercentage. Dit bepaalt hoeveel rente de lener betaalt én hoeveel aftrek mogelijk is.
Wat is een marktconforme rente?
Een rente die vergelijkbaar is met wat een bank zou vragen bij een vergelijkbare hypotheekvorm.
Bijvoorbeeld:
- Looptijd 30 jaar
- Hypotheek met aflossing
- Risicoklasse zonder NHG
De rente mag iets lager of hoger zijn dan bij de bank, maar niet extreem afwijken.
Hoe rente vastleggen?
- Schrijf een overeenkomst van geldlening.
- Vermeld daarin:
- hoogte van de lening
- looptijd
- rentepercentage
- aflossingsschema
- Laat beide partijen ondertekenen.
- Bewaar het document goed (bij voorkeur bij notaris).
Met een goed vastgelegde rente voorkom je discussies met de Belastingdienst én binnen de familie.
Familiehypotheek en Box 3
Voor de ouders valt het uitgeleende geld onder box 3 – vermogen.
Zij betalen daarover vermogensbelasting, maar de ontvangen rente telt als opbrengst in box 3, niet in box 1. Voor het kind geldt: de lening is een schuld in box 1. Daardoor is renteaftrek mogelijk zolang de woning de eigen woning is. Het is dus belangrijk dat beide partijen de lening correct verwerken in hun belastingaangifte.
Familiehypotheek versus schenking of borgstelling
Er zijn verschillende manieren om een kind te helpen met een huis:
- Schenken (direct geld geven)
- Borg staan (garantie afgeven aan bank)
- Lenen via familiehypotheek
Schenken
Voordeel: geen terugbetaling nodig.
Nadeel: geld is weg en geen rentevoordeel.
Borgstelling
Voordeel: kind kan meer lenen bij bank.
Nadeel: ouders lopen risico als kind niet betaalt.
Familiehypotheek
Voordeel: geld blijft binnen familie en fiscaal voordeel blijft behouden.
Nadeel: meer administratie en mogelijk spanningen.
Wanneer is een familiehypotheek verstandig?
Een familiehypotheek is vooral interessant als:
- Ouders (of familie) voldoende spaargeld hebben.
- De koper te weinig kan lenen bij de bank.
- Er wederzijds vertrouwen en duidelijke afspraken zijn.
- Beide partijen de administratie netjes bijhouden.
Als aan deze voorwaarden wordt voldaan, kan een familiehypotheek een uitstekende manier zijn om vermogen binnen de familie te benutten.
Overbruggingshypotheek en alternatieven
In sommige situaties kan een overbruggingshypotheek een alternatief zijn voor of een aanvulling op een familiehypotheek. Dit type lening helpt bij de aankoop van een nieuwe woning terwijl de oude nog niet is verkocht. Een financieel planner kan helpen beoordelen welke optie het meest voordelig is — zeker gezien de toekomst van Lot Hypotheken, waarin innovatieve leenmodellen en flexibele voorwaarden steeds vaker de standaard worden.
Praktische tips voor een succesvolle familiehypotheek
- Gebruik een voorbeeldcontract van een notaris of belastingadviseur.
- Spreek af wat er gebeurt bij overlijden, scheiding of verhuizing.
- Houd de betalingen overzichtelijk via een aparte rekening.
- Laat de overeenkomst jaarlijks controleren door financieel adviseurs om te zorgen dat alles fiscaal in orde blijft.
Samenvatting
Een familiehypotheek is een slimme, flexibele manier om binnen de familie een woning te financieren. Ouders krijgen een beter rendement dan op een spaarrekening met lage hypotheekrente, terwijl het kind profiteert van lagere maandlasten.
Door duidelijke afspraken, een zakelijke rente en eventueel een combinatie met schenking of overbruggingshypotheek, blijft de constructie fiscaal veilig én voordelig.
Laat je goed adviseren door professionele financieel adviseurs of banken zoals ABN AMRO, Vista Hypotheken of NIBC Bank om de beste keuzes te maken voor jouw situatie. Zo wordt de familiehypotheek een duurzame oplossing waar iedereen van profiteert.
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen een familiehypotheek en een gewone hypotheek?
Bij een familiehypotheek leen je van familie in plaats van een bank. De voorwaarden bepaal je samen, maar de lening moet voldoen aan de fiscale regels voor renteaftrek.
Kan ik de rente van een familiehypotheek aftrekken?
Ja, zolang de lening voldoet aan de eisen van de Belastingdienst: aflossingsplicht, looptijd van maximaal 30 jaar, en marktconforme rente.
Wat zijn de nadelen van een familiehypotheek?
De belangrijkste nadelen zijn fiscale complexiteit, risico op familieruzies, geen NHG-garantie en administratieve verplichtingen voor beide partijen.
Mag ik een familiehypotheek combineren met een schenking?
Ja, dat mag. Ouders kunnen rente terug schenken zolang ze binnen de jaarlijkse schenkingsvrijstelling blijven. De betalingen moeten wel echt plaatsvinden.
Hoe leg ik de rente van een familiehypotheek vast?
In een schriftelijke overeenkomst met vermelding van rentepercentage, looptijd en aflossingsschema. Dit document is essentieel voor fiscale erkenning.
Hoe controleert de Belastingdienst een familiehypotheek?
De Belastingdienst kijkt of betalingen daadwerkelijk zijn gedaan, of de rente marktconform is en of er jaarlijks wordt afgelost volgens het afgesproken schema.
Wat gebeurt er als de lening niet wordt terugbetaald?
Dan loopt de verstrekker financieel risico. De Belastingdienst kan de lening aanmerken als schenking, waardoor belasting verschuldigd wordt.
