Een familiehypotheek wordt steeds vaker gebruikt bij het kopen van een huis, zeker nu starters moeilijk aan een reguliere hypotheek komen. Maar wist je dat je een familiehypotheek kunt combineren met een schenking? In dit artikel leggen we uit hoe je een familiehypotheek met schenking combineert, hoe je de rente op de juiste manier vastlegt en waar je fiscaal op moet letten.
Wat is een familiehypotheek?
Een familiehypotheek is een lening die je afsluit bij een familielid, bijvoorbeeld je ouders, om een woning te kopen. Je spreekt een rentepercentage af en voorwaarden zoals looptijd, aflossing en zekerheden. Het grote voordeel is dat je samen kunt bepalen wat haalbaar is, zonder tussenkomst van een bank. Daarbij is het belangrijk om rekening te houden met de regels rondom hypotheekrenteaftrek.
Familiehypotheek combineren met schenking
Een interessante optie is het combineren van een familiehypotheek met een schenking. Dit gebeurt vaak op twee manieren:
1. Teruggeschonken rente
De ouders vragen rente voor de familiehypotheek, maar schenken dit bedrag jaarlijks terug aan het kind. Dit zorgt ervoor dat de rente fiscaal aftrekbaar blijft, terwijl het kind in feite de rente niet hoeft te betalen. Voor inzicht in de actuele hypotheekrente is het verstandig regelmatig de markt te volgen.
Voorbeeld: Stel: je leent €100.000 van je ouders met 5% rente. Dat is €5.000 per jaar. Je ouders schenken dit bedrag jaarlijks terug binnen de belastingvrije schenkingsgrens.
2. Eindejaars schenking
In plaats van maandelijks terug te schenken, kiezen sommige ouders ervoor om jaarlijks eenmalig een bedrag te schenken. Zo blijft het overzichtelijk, en kan het belastingtechnisch voordeliger zijn. Voor advies op maat kun je altijd een ervaren hypotheekadviseur raadplegen.
Belangrijk: Zorg dat de rente daadwerkelijk wordt overgemaakt en de schenking los wordt uitgevoerd. Anders ziet de Belastingdienst het als kwijtschelden van rente, wat nadelig kan zijn.
Fiscale regels: Belastingdienst en familiehypotheek
Hypotheekrenteaftrek
Wil je gebruik maken van hypotheekrenteaftrek? Dan moet de familiehypotheek aan dezelfde voorwaarden voldoen als een hypotheek bij een bank:
- Schriftelijke overeenkomst
- Annuïtaire of lineaire aflossing
- Vaste looptijd (bijvoorbeeld 30 jaar)
- Marktconforme rente
- Aangifte bij de Belastingdienst
Let op: als je rente betaalt maar die nooit ontvangt (bijvoorbeeld doordat deze wordt kwijtgescholden zonder schenking), vervalt mogelijk het recht op renteaftrek.
Vrijstelling schenking
In 2025 is de eenmalige verhoogde schenkingsvrijstelling voor eigen woning afgeschaft. Wel geldt nog de jaarlijkse vrijstelling van:
- €6.633 (2025) bij schenking van ouder aan kind
- €2.658 (2025) voor anderen
Zolang de teruggeschonken rente binnen deze grenzen blijft, hoef je er geen schenkbelasting over te betalen.
Rente familiehypotheek vastleggen
Een veelgestelde vraag: hoeveel rente mag je rekenen bij een familiehypotheek?
Marktconform rentepercentage
De rente moet marktconform zijn om aftrekbaar te blijven. Dit betekent dat je een percentage kiest dat vergelijkbaar is met wat een bank vraagt bij dezelfde looptijd en risico. Het is ook belangrijk om rekening te houden met je situatie rondom hypotheek en pensioen bij het bepalen van de voorwaarden.
In 2025 ligt dat bijvoorbeeld tussen de 4% en 6%, afhankelijk van de voorwaarden.
Vaste of variabele rente?
De meeste mensen kiezen voor een vaste rente, bijvoorbeeld voor 10 of 30 jaar. Dit biedt duidelijkheid voor beide partijen.
Annuïtaire aflossing
Om in aanmerking te komen voor renteaftrek, moet de lening minimaal annuïtair worden afgelost. Dit betekent dat je maandelijks een vast bedrag betaalt waarin rente en aflossing zijn opgenomen. Voor deskundig advies kun je terecht bij een fiscaal economisch adviesburo.
Praktische tips bij opstellen familiehypotheek
1. Leg alles schriftelijk vast
Zorg voor een juridisch sluitend contract waarin alle afspraken staan:
- Rentepercentage
- Looptijd
- Aflossingsschema
- Zekerheden (bijvoorbeeld hypotheekrecht op het huis)
- Wat gebeurt er bij overlijden?
Je kunt dit laten opstellen door een notaris of gebruikmaken van voorbeeldcontracten.
2. Registreer de lening bij de Belastingdienst
Via je belastingaangifte geef je de lening op als “eigenwoningschuld”. Dit doe je met het formulier “Opgaaf lening eigen woning”.
3. Laat bedragen daadwerkelijk overmaken
De rente moet echt worden betaald en de schenking moet apart worden gestort. Dit voorkomt problemen met de fiscus.
Voordelen en nadelen familiehypotheek met schenking
Voordelen:
- Renteaftrek blijft mogelijk
- Ouders helpen kinderen bij woningkoop
- Flexibele voorwaarden
- Vermogensoverdracht zonder directe belasting
Nadelen:
- Administratieve rompslomp
- Fiscale spelregels zijn strikt
- Relaties kunnen onder druk komen te staan
- Teruggeschonken rente is fiscaal gevoelig
FAQs
1. Kan ik elk jaar rente teruggeschonken krijgen?
Ja, zolang het binnen de vrijstellingsgrenzen blijft en er sprake is van een daadwerkelijke schenking, mag dit.
2. Moet ik rente betalen als mijn ouders het toch teruggeven?
Ja. Je moet de rente overmaken zoals in het contract staat. De schenking is een apart proces.
3. Hoe stel ik een familiehypotheek contract op?
Gebruik een juridisch voorbeeldcontract of schakel een notaris of financieel adviseur in.
4. Wat gebeurt er met de lening bij overlijden van ouders?
De lening maakt dan deel uit van de erfenis. Dit kan gevolgen hebben voor erfbelasting en verdeling van de erfenis.
